פסק-דין בתיק עמ"נ 52341-11-13

1.      ערעור על החלטת ועדת הערר לענייני ארנונה כללית שליד עיריית פתח תקווה מיום 14.10.13,  בתיק ערר מס' 103/12. ועדת הערר דחתה את טענת המערערת כי יש לפטור מחיוב בארנונה כללית את הנכס נושא הערעור בהתאם לסעיף 330 לפקודת העיריות [נוסח חדש] (להלן: "פקודת העיריות") - פטור הניתן לנכס שאינו ראוי לשימוש.

עיקרי העובדות הרלוונטיות

2.      המערערת מחזיקה בנכס ברח' גיסין 86 פתח תקווה. נכס זה הוא אולם ששטחו 538 מ"ר, הנמצא בקומה א' בבניין בן שלוש קומות (קומת קרקע, קומה א' וקומה ב'). הבניין נמצא בבעלות המערערת, מאז רכשה אותו ביום 16.8.08. קומת הקרקע מושכרת לקונדיטוריה, ובקומה ב' מצויים משרדי המערערת, אשר עוסקת בייצור תרופות, וכן בית מרקחת. עובר לרכישתו שימש הבניין כמפעל טקסטיל.

3.      ביום 17.7.11 הודיעה המערערת למשיבה כי הנכס אינו ראוי לשימוש, בין היתר משום שהוא אינו מחובר לחשמל, ואין בו ריצוף וחלונות. המערערת ביקשה פטור מלא מתשלום ארנונה. משהמשיכה המשיבה לחייב את הנכס  בארנונה, הגישה המערערת ביום 22.3.12 השגה לשנת 2012, בטענה כי מדובר בנכס שאינו ראוי לשימוש, ועל כן יש לפטור אותו מארנונה בהתאם לסעיף 330 לפקודת העיריות. המערערת טענה כי בנייתו של הנכס לא הסתיימה, וכי הנכס הוא במצב של מעטפת - טרם הושלמו בנכס עבודות חשמל, מיזוג, תאורה וחלוקה פנימית, וקירות הנכס במצב של טיח. להשגה צורפה חוות דעת מהנדסת, מיום 21.2.12, שלפיה הנכס אינו מחובר בפועל לתשתיות חיוניות ואינו ראוי לשימוש במצבו הנוכחי.

4.      ביום 17.4.12 דחה מנהל הארנונה את ההשגה. בתשובה להשגה צוין כי ביום 5.9.11 ערך מנהל אגף העסקים בעירייה, מר קובי גולומבק, ביקור בנכס ומצא כי כל הבניין מחובר לתשתית חשמל, מים וביוב, וכי במועד הביקור שימש הנכס לאחסנה של ציוד, ארונות, קלסרים של העסק ועוד. במהלך הסיור עסקו עובדים של החברה בהעברת חלק מהציוד לקומות אחרות בבניין. מנהל הארנונה דחה את ממצאי חוות הדעת שצורפו להשגה, בציינו כי חוות הדעת אינה אובייקטיבית. מסקנתו של מנהל הארנונה הייתה כי הנכס לא נהרס ולא ניזוק, הוא ראוי לשימוש, ואף משמש בפועל לאחסנה, ולפיכך אינו עומד בקריטריונים הקבועים בסעיף 330 לפקודת העיריות.

5.      המערערת הגישה ערר על דחיית ההשגה. ביום 26.11.12 קוים דיון בערר, וביום 14.1.13 נערך סיור בנכס, בנוכחות חברי הוועדה, נציגי המשיבה ונציגי המערערת. בפרוטוקול הסיור צוין:

"נמסר לוועדה ע"י הצדדים, שהמחלוקת היא בשאלה האם יש כטענת העוררת לסווג את הנכס נשוא הערר, שהוא אולם בקומה א'... כ[שטח ש]אינו ראוי לשימוש בשל היותו מעטפת בלבד ולפיכך, אין לחייב בגינו בארנונה, או שמא כטענת המשיב ניתן בהשקעה קטנה ותוך זמן קצר להביא את הנכס למצב בו ניתן לעשות בו שימוש, כדוגמת מחסן".

בהמשך הפרוטוקול תוארו הליקויים בנכס:

"[ב]חלק מהחלונות מותקנ[ו]ת זגוגיות ובחלקם חסרות זגוגיות. מתחת לתקרת המבנה קונסטרוקציה של מתכת בה מותקנים צינורות מים הצבועים כחול, צינורות כיבוי אש צבועים אדום וכן תעלות מתכת המיועדות להכיל כבלי חשמל וכיוצ"ב, לא ראינו כבלים בתעלות אלה. יש לציין, שהתעלות אינן שלמות ונפסקות "באמצע הדרך" ונדמה כאילו מאנדהוא [כך במקור] תלש אותן בשלב כלשהו בהיסטוריה של המבנה. כן ראינו מתחת לתקרה ועל קירות המבנה צנרת חשמל שאי[נ]ה שלמה, כלומר - אינה מגיעה לשום מקום, וכן מעין טבעות מחוברות בברגים לקירות או לתקרה המיועדות לחבוק בתוכן צנרת פלסטיק המכילה כבלי חשמל. הצנרת אינה שלמה וכמעט ואין נמצאים בה כבלי חשמל. על כמה מקירות המבנה ארונות חשמל שאינם שלמים ואינם מחוברים לדבר, אך ניכר בהם שבעבר היו בשימוש".  

עוד צוין בפרוטוקול כי על הקיר החיצוני של המבנה נתלה שלט גדול ועליו הכתובת "להשכרה 600 מ"ר", וכי נמסר לוועדה שהמערערת מנסה כבר זמן רב להשכיר את הנכס, ללא הצלחה.

6.      ביום 14.10.13 ניתנה החלטת ועדת הערר, שבמסגרתה נדחה הערר. הוועדה התייחסה בהחלטתה לכך שבעבר נשמעו דעות שונות בפסיקה באשר לפרשנותו של התנאי הקבוע בסעיף 330 לפקודת העיריות ("שניזק במידה שאי-אפשר לשבת בו"), אך שבשנת 2009 קבע בית המשפט העליון הלכה בעניין זה, בבר"ם 5711/06 המגרש המוצלח בע"מ נ' עיריית תל אביב יפו - מנהל הארנונה (מיום 30.12.09) (להלן: "עניין המגרש המוצלח"). עוד ציינה הוועדה כי לאחר מתן פסק הדין בעניין המגרש המוצלח, הגיע אל פתחו של בית המשפט המחוזי בירושלים עניין הדומה, לדעת הוועדה, במידה רבה לעניין המונח בפניה - עמ"נ 41713-11-11 גור אייל נכסים והשקעות בע"מ נ' מנהל הארנונה, עיריית ירושלים (מיום 19.2.12) (להלן: "עניין אייל גור"). הוועדה ציטטה חלק נרחב מפסק הדין האחרון. אל שתי פסיקות אלה אדרש בהמשך הדברים. בהמשך ההחלטה נאמר כי הוועדה בחנה את מצב הנכס על פי שני פסקי הדין הנ"ל, ולדעתה:

"הנכס לא ניזק כלל, ולבטח לא במידה שאי אפשר לשבת בו וניתן לשבת בו כאמור, גם במצבו היום".

אין ספק בכך, שהנכס הוא מוזנח ומרכיבים שונים בו, כגון צנרת החשמל, ניזוקו בשל השימוש רב השנים בו, או אף פורקו בחלקם, חלק מזכוכיות החלונות שבורות או אינן קימות, ועל כן תידרש יותר עבודה כדי להביאו למצב בו תוכל העוררת להשתמש בו לכל שימוש מותר, קרי - מחסנים, תעשייה, מסחר ואף משרדים, או להשכירו לאחרים לצורך שימושים אלה".

הוועדה הוסיפה כי בכל שאר חלקי הבניין שבו שוכן הנכס, לרבות חלק מן הקומה שבה שוכן הנכס, נעשה שימוש; הנכס שימש בעבר לצרכי תעשייה; העוררת ניסתה להשכיר את הנכס, משמע שסברה גם היא כי הנכס ראוי לשימוש. כן הפנתה הוועדה לשני פסקי דין נוספים - עת"מ 269/04 ועת"מ 1054/03 (פסקי דין שקדמו להלכה שנקבעה בעניין המגרש המוצלח). לבסוף העירה הוועדה:

"הוועדה תוסיף, כי אין בידה לקבוע שאכן העוררת נמנעה במכוון מלשפץ את הנכס כדי להימנע מתשלום ארנונה, אולם יחד עם זאת, בפועל, הנכס לא שופץ ולהערכת העוררת ניתן לעשות זאת על נקלה".

על החלטה זו הוגש הערעור.

טענות הצדדים

7.      המערערת טענה כי בהתאם לסעיף 330 לפקודת העיריות ולאור ההלכה שנקבעה בעניין המגרש המוצלח, יש לפטור את הנכס מחיוב בארנונה. לטענתה, מצבו של הנכס הוא כזה שאינו מאפשר עשיית שימוש בו, בכל סיווג חוקי שהוא של הבניין. עוד טענה המערערת כי מאז רכשה את הנכס, לא נעשה בו שימוש. לתמיכת טענותיה הפנתה המערערת גם לבר"מ 42/12 עיריית הרצליה נ' חברת גב ים לקרקעות בע"מ (מיום 5.5.13, להלן: "עניין חברת גב ים"), ולפסקי דין של בתי המשפט לעניינים מינהליים. המערערת הטעימה כי הגישה חוות דעת הנדסית, והמסקנה של חוות הדעת היא שהנכס ניזוק במידה שלא ניתן לשבת בו, ולכן אינו ראוי לשימוש. זאת, בעוד שהמשיבה לא הציגה חוות דעת מומחה בעניין.

8.      המערערת טענה כי החלטת הוועדה לוקה בסתירות פנימיות, ומסקנתה הסופית אינה עולה בקנה אחד עם קביעותיה העובדתיות שלה עצמה. כך, קבעה הוועדה כי "הנכס לא ניזק כלל ולבטח לא במידה שאי אפשר לשבת בו...", אך יחד עם זאת קבעה גם: "ניתן בהשקעה קטנה ותוך פרק זמן קצר להביא את הנכס למצב בו ניתן לעשות בו שימוש, כדוגמת מחסן"; "תידרש יותר עבודה כדי להביאו [את הנכס] למצב בו תוכל העוררת להשתמש בו לכל שימוש מותר..." - קביעות המעידות על כך שגם הוועדה הייתה סבורה כי במצבו הנוכחי של הנכס, לא ניתן לעשות בו שימוש. עוד טענה המערערת כי הוועדה נתנה משקל למבחן הכדאיות הכלכלית וציטטה פסיקה מחוזית ישנה המתבססת על מבחן זה, בעוד שמבחן הכדאיות הכלכלית בוטל על ידי בית המשפט העליון בעניין המגרש המוצלח.